Uno de los síntomas —pero también de las causas— del ruido y la confusión de nuestro tiempo es la pretensión de que los problemas complejos pueden resolverse con una sola solución de enunciado simple. Este síndrome de la solución singular funciona, además, como potenciador de la polarización: normalmente, la solución de un bando es la contraria a la del otro y se convierte en una bandera con la que disputar una batalla que sólo refuerza los sesgos de confirmación de cada uno.
El asunto de la vivienda es el ejemplo perfecto. Parece que hay que escoger entre limitar el precio y aumentar la oferta como únicas e incompatibles opciones. Pero ante un problema tan gigantesco, de causas tan diversas y motivaciones económicas y políticas tan profundas bien vale pensar en soluciones múltiples y valientes. Por eso, repetir como un mantra “hay que construir más” no basta para garantizar vivienda asequible ni acceso universal. De hecho, la insistencia puede aumentar y cronificar el problema. Lo sabemos porque lo hemos vivido. La burbuja inmobiliaria ya demostró que construir puede acarrear subidas de precios y especulación. Además, algunas de las comunidades que más han fiado su respuesta al aumento de la oferta son aquellas en las que los incrementos son más notables.
La complejidad empieza desde el mismo sujeto. La vivienda es al tiempo un derecho, una propiedad, un hogar, un activo económico y financiero, un objeto contractual y una pieza fundamental para la vida en sociedad. La Constitución reconoce el derecho a la vivienda y el de la propiedad privada y su función social, aunque subordina la riqueza al interés general. Sobre ella actúan leyes de urbanismo, arrendamientos, fiscalidad, financiación, turismo, rehabilitación, medio ambiente y políticas sociales. Las competencias están repartidas entre Estado, comunidades autónomas y ayuntamientos. Intervienen, además, actores muy diferentes: pequeños propietarios, promotores, bancos, grandes tenedores, fondos, plataformas, cooperativas, administraciones… y políticas y movimientos financieros internacionales.
Pero complejidad no significa neutralidad: ni todos los actores tienen el mismo poder ni persiguen los mismos intereses. La mayoría de propietarios no son caseros y los pequeños arrendadores tampoco tienen la capacidad de los grandes operadores para condicionar un mercado que está generando una brecha de desigualdad inasumible. Por eso hay que intervenir en él. Proponemos hacerlo con cinco movimientos simultáneos.
Producir. Según el Banco de España, entre 2021 y 2025 se crearon unos 750.000 hogares más que viviendas se terminaron. Un déficit considerable, pero no un cheque en blanco para construir cualquier cosa en cualquier lugar. Se ha de edificar allí donde sea necesario, pero preguntándose qué tipo de vivienda, dónde, para quién, a qué precio y dentro de qué modelo urbano. El hecho de que los precios suban también donde la población decrece desmiente que sea sólo un problema de oferta. Además, a determinados inversores les sirve la situación actual: operar con inmuebles ya existentes, altas rentabilidades y menos riesgos. El sector de la construcción, por su parte, se queja de falta de crédito y mano de obra, entre otras cosas. En cualquier caso, si hay que construir que sea aprendiendo de errores pretéritos: protegiéndonos de la especulación y del crecimiento ingobernable de las ciudades.
Preservar. Evitar que la vivienda protegida, el suelo público y los recursos invertidos colectivamente se privaticen. Aunque parezca increíble en un contexto como este, 14 de las 17 comunidades autónomas siguen permitiendo que determinadas viviendas protegidas pasen al mercado libre al cabo de unos años —según Civio, hasta unas 900.000 viviendas de los 1,5 millones construidas desde 1991 podrían perder su protección en 2030, incluyendo las descalificaciones anticipadas—. Toda vivienda protegida, especialmente cuando incorpora suelo o inversión pública, debe ser un bien común para siempre. Y eso sólo se puede hacer modificando las pertinentes leyes autonómicas.
Regular. Intervenir sobre alquileres, viviendas de uso turístico (VUT) y temporal, vivienda vacía, cambios de uso y prácticas especulativas cuando comprometan el acceso residencial. No se trata de eliminar el derecho a la propiedad privada, sino de rescatar a nuestra sociedad de la versión más codiciosa y poderosa del mercado. Hay que proteger a las personas vulnerables, garantizar la estabilidad de los contratos sin subidas abusivas, reducir drásticamente las VUT y revisar, de paso, un modelo productivo excesivamente dependiente del turismo. En definitiva, legislar para la estabilidad social a largo plazo y no para los beneficios de unos pocos a corto. Además, regular exige disciplina: sin control efectivo de los alquileres temporales, VUT ilegales y de otras prácticas fraudulentas, las normas no sirven para nada.
Reequilibrar. Fortalecer el parque público de vivienda, las cooperativas, los promotores sociales y los modelos de beneficio limitado. Impulsar fórmulas como la cesión de uso, los derechos de superficie o la promoción sin ánimo de lucro que amplíen las opciones de acceso a la vivienda más allá del mercado convencional. También, aprovechar los mecanismos urbanísticos que permiten recuperar parte de las plusvalías del suelo, conservar la titularidad pública del patrimonio residencial y adquirir viviendas existentes donde sea necesario. Así como promover sistemas de intermediación y garantías públicas para incorporar viviendas privadas al alquiler asequible, ofreciendo seguridad a sus propietarios a cambio de rentas reguladas y estabilidad para los inquilinos. Es decir, reforzar la capacidad de las administraciones para promover, gestionar, inspeccionar, corregir desequilibrios y recuperar el tiempo perdido en garantizar la función social de la vivienda.
Territorializar. Adaptar las estrategias a las distintas realidades del territorio. No necesita las mismas políticas una gran ciudad, un municipio turístico o una localidad que pierde población. Relacionar la vivienda con el empleo, el transporte, los equipamientos y los servicios públicos. Y mejorar la coordinación entre Estado, comunidades autónomas y ayuntamientos. Quizá sea ingenuo, pero una crisis de esta magnitud debería servir para superar las disputas competenciales y avanzar hacia políticas más coordinadas y eficaces.
Y hay, finalmente, una tarea transversal a todos estos movimientos: hacer pedagogía y garantizar información pública de calidad. Explicar con datos contrastados qué viviendas hacen falta, dónde y para quién, cómo funcionan los instrumentos disponibles y qué resultados están ofreciendo las políticas. Porque la desinformación, los titulares interesados y la confusión deliberada empobrecen el debate y dificultan la construcción de los consensos necesarios para afrontar esta crisis.
Todo esto puede sonar muy ambicioso y lo es: no nos podemos permitir actuar de otra manera. Pero ambicioso no es sinónimo de imposible. Podemos aprender de Euskadi y Navarra, con sus reservas de vivienda protegida, y también de Baleares: las tres han establecido la protección permanente como regla general para las nuevas viviendas protegidas; de Viena, con su amplio parque de vivienda social, o de Zúrich y Uruguay, con sus distintos modelos cooperativos. Ninguna experiencia es perfecta, pero todas demuestran que existen herramientas más allá del deseo de “construir más”.
El desafío que tenemos por delante es tan grande que hay que rebelarse contra la tendencia a la solución singular y afrontarlo asumiendo su complejidad y, por tanto, la necesidad de actuar con criterio y valentía en distintos frentes. Atreverse, parafraseando a la película de Daniel Kwan y Daniel Scheinert, a hacer todo a la vez en todas partes. Y sin necesidad de saltar de multiverso. Pedro Bravo es periodista y escritor. Su último libro es Antes todo esto era ciudad (Debate). Jon Aguirre Such es arquitecto-urbanista. Es coautor de Escuchar y transformar la ciudad (Los Libros de la Catarata). Publicado en El País.
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